Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jest istotnym elementem procesu nabycia domu, mieszkania lub działki. Jest to umowa mająca na celu ustalenie warunków przyszłej transakcji, ale nie jest to jeszcze umowa ostateczna. Stanowi istotne narzędzie prawne, które pozwala stronom na zabezpieczenie swoich praw i interesów w przypadku planowanej transakcji, której wykonanie ma nastąpić w przyszłości.
Czym jest umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną zawiera się zazwyczaj, gdy strony transakcji nie są jeszcze gotowe na zawarcie umowy ostatecznej (przyrzeczonej), np. z uwagi na brak wystarczającej sumy na pokrycie zakupu, konieczność uzyskania kredytu hipotecznego lub brak wymaganych zezwoleń.
Czym są istotne postanowienia umowy przyrzeczonej?
Ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest od zawarcia w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, czyli tzw. essentialia negotii umowy, bez których określenia nie mogłaby ona dojść do skutku. Strony umowy przedwstępnej mogą w jej treści określić także elementy dodatkowe, których ustalenie nie jest niezbędne dla powstania zobowiązania z umowy przyrzeczonej np. zadatek, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, przesłanki odstąpienia od umowy czy kary umowne.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umową sprzedaży sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę oraz do jej wydania, a nabywca zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony transakcji powinny zatem zawrzeć co najmniej:
-
określenie stron umowy,
-
przedmiot umowy sprzedaży czyli dokładny opis nieruchomości,
-
cenę.
Jaki jest termin na zawarcie umowy przyrzeczonej?
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zostać ustalony w umowie przedwstępnej celem uniknięcia sporów na tle umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej.
W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?
Normy Kodeksu cywilnego nie przewidują, w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że może zostać zawarta w dowolnej formie.
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, po wpisie roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej, umożliwia w razie niewywiązania się drugiej strony ze zobowiązania, skierowanie sprawy na drogę sądową z żądaniem przeniesienia własności. Wynika to faktu, że strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawarta jest w takiej samej formie, co umowa przyrzeczona. W przypadku nieruchomości jest to forma aktu notarialnego. Zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej nie daje takiego uprawnienia.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skonsultować się z adwokatem, aby upewnić się, że umowa została sporządzona w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa i zapewnia skuteczną ochronę interesów stron. Pamiętajmy, że dbałość o szczegóły na etapie umowy przedwstępnej może zaoszczędzić wiele kłopotów w przyszłości.
